Komentar
Banyuwangi(FORJASIB);Perumahan dan tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar masyarakat. Pembangunan ekonomi telah mempercepat pemenuhan kebutuhan perumahan karena masyarakat terus berkembang dan tumbuh. Setelah itu, banyak pengusaha yang menanggapi permintaan perumahan tersebut, Itu sebabnya ada begitu banyak pembangunan perumahan. Namun, tidak semua perusahaan mengutamakan dan menghormati hak konsumen, sehingga tidak jarang muncul pengembang nakal. Misalnya, pengembang real estat yang membangun rumah berkualitas rendah.
Pengembang property/perumahan sebelum melaksanakan kegiatan Wajib memenuhi Legalitas Perizinan Berusaha berbasis Resiko di OSS sampai mempunyai Sertifikat Standar Terverifikasi dan turunanya, belum lagi dalam operasionalnya terikat dengan perjanjian jual beli (hukum perdata) dengan konsumen. Selain itu, pengembang property juga terikat dengan ketentuan hukum publik. Misalnya, konsumen atau warga dapat mengajukan gugatan non litigasi melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) secara bertahap di tingkatan Kabupaten, Provinsi, dan di Pemerintah Pusat.
Selain itu,
pengembang properti juga dapat menghadapi sanksi pidana seperti denda dan
penjara. Ancaman kriminal ini termasuk hukum pertanahan perumahan dan hukum
lalu lintas jalan. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Kawasan
Perumahan dan Permukiman. Perumahan adalah kumpulan perumahan sebagai bagian
dari permukiman perkotaan dan pedesaan, dengan prasarana, sarana, dan fasilitas
umum sebagai hasil dari upaya mewujudkan perumahan yang layak huni. (pasal 1
ayat 2).
Dari
ketentuan tersebut terlihat bahwa fasilitas umum dan sosial (fasilitas dan
utilitas umum) merupakan syarat mutlak yang harus dipenuhi dalam pembangunan
perumahan. Pasal 42 undang-undang tersebut mengatur bahwa penjualan rumah
dengan sistem perjanjian jual beli di muka hanya dapat terjadi apabila ada
kepastian ketersediaan prasarana, sarana
dan utilitas umum.
Dalam Pasal
151 UU Perumahan dan Kawasan Pemukiman ini, pengembang diancam dengan hukuman
pidana. Dimana bunyi lengkap pasal tersebut, yaitu;
(1) Setiap orang yang menyelenggarakan
pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria,
spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang
diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana
denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
(2) Selain pidana sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) pelaku dapat dijatuhi pidana tambahan berupa membangun kembali
perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana,
dan utilitas umum yang diperjanjikan. Sanksi lebih tegas kemudian membayangi
pengembang perumahan nakal. Pengembang yang tidak bertanggungjawab terhadap
kondisi kelayakan jalan perumahan bahkan dapat dikenakan sanksi pidana penjara.
Berdasarkan
Pasal 273, Undang-Undang nomor 22 tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan
Jalan, setiap penyelenggara jalan yang tidak dengan segera dan patut
memperbaiki jalan yang rusak yang mengakibatkan kecelakaan lalu lintas,
sehingga menimbulkan korban luka ringan dan/atau kerusakan kendaraan dipidana kurungan
paling lama 6 bulan atau denda maksimal Rp12 juta. Sanksi lebih berat diberikan
jikalau korban sampai mengalami luka berat. dimana pelaku dipidana kurungan
maksimal 1 tahun atau denda paling banyak Rp 24 juta, terlebih jika korban
meninggal dunia, maka penyelenggara jalan dapat dipidana penjara hingga 5 tahun
atau denda paling banyak Rp 120 juta. Sementara, jika penyelenggaran jalan
tidak memberi tanda atau rambu pada jalan rusak dan belum diperbaiki dapat
dipidana kurungan penjara hingga 6 bulan atau denda bayar maksimal Rp 1,5 juta.
Penyelenggara
jalan umum adalah pemerintah daerah dan/atau pemerintah pusat yang memiliki
kewajiban pada bidang lalu lintas dan angkutan jalan tersebut. Sementara
penyelenggara jalan khusus adalah para pihak yang mengelola jalan khusus,
termasuk pengembang perumahan yang belum diserahterimakan kepada pemerintah. Sebagaimana
ketentuan pada Undang-Undang Nomor 38 tahun 2004 tentang jalan, bahwa jalan
yang ada di perumahan/kompleks merupakan Jalan Khusus yaitu jalan yang dibangun
oleh instansi untuk kepentingan sendiri. Sepanjang status jalan tersebut tidak
dialihkan oleh instansi yang berwenang kepada Negara.
Pasal 1 angka 6 berbunyi, “Jalan khusus adalah jalan yang dibangun
oleh instansi, badan usaha, perseorangan, atau kelompok masyarakat untuk
kepentingan sendiri”.
Yang mana selanjutnya pada penjelasan
Pasal 6 ayat (3), dipertegas lagi bahwa, “Yang dimaksud dengan jalan khusus,
antara lain, adalah jalan di dalam kawasan pelabuhan, jalan kehutanan, jalan
perkebunan, jalan inspeksi pengairan, jalan di kawasan industri, dan jalan di kawasan permukiman yang belum
diserahkan kepada pemerintah.”
Dengan
demikian, jika pengembang perumahan tidak bertanggungjawab memelihara kualitas
jalan perumahan yang belum diserahterimakan kepada negara, atau dalam hal
teknis kepada pemerintah setempat, maka pihak pengembanglah yang bertanggungjawab
jika terjadi kecelakaan. Jadi, apabila warga menjadi korban, dapat melapor atau
melakukan pengaduan masyarakat (Dumas) ke kantor polisi terdekat. Sehingga
pihak pengembang dapat diproses lebih lanjut berdasarkan ketentuan hukum pidana
yang ada. Agar dapat memberikan efek jera, dan tidak ditiru oleh pengembang
lainnya. (I Wayan Adi Aryanta,
S.E.,S.H.,M.H.)
Dampak perizinan berusaha property sesuai Undang-undang CIPTAKER.
Pasal
13
Penyederhanaan
persyaratan dasar Perizinan
Berusaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 huruf b meliputi:
a.
kesesuaian kegiatan
pemanfaatan ruang;
b.
persetujuan lingkungan; dan
c.
Persetujuan Bangunan Gedung dan sertifikat laik fungsi.
Pasal
112
Setiap pejabat berwenang yang dengan
sengaja tidak melakukan pengawasan
terhadap ketaatan penanggung jawab usaha
dan/atau kegiatan terhadap peraturan perundang-undangan dan Perizinan Berusaha, atau persetujuan Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 7L yang mengakibatkan
terjadinya pencemaran dan/atau kerusakan lingkungan yang
mengakibatkan hilangnya nyawa manusia dipidana
dengan pidana penjara paling lama 1
(satu tahun atau denda paling banyak Rp500.000.OOO,O0 (lima ratus juta
rupiah).
11. Pengkaji Teknis adalah orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berbadan hukum maupun tidak berbadan hukum, yang mempunyai sertifikat kompetensi kerja kualifikasi ahli atau sertifikat badan usaha untuk melaksanakan pengkajian teknis atas kelaikan fungsi Bangunan Gedung.
17. Profesi Ahli adalah seseorang yang
telah memenuhi standar kompetensi dan ditetapkan oleh lembaga yang diakreditasi oleh
Pemerintah pusat.
Pasal
37
(1) Pemanfaatan bangunan gedung dilakukan oleh pemilik dan/atau pengguna
bangunan gedung setelah bangunan gedung
tersebut mendapatkan sertifikat
laik fungsi.
(2) Sertifikat laik fungsi sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah
Daerah sesuai kewenangannya berdasarkan surat pernyataan kelaikan
fungsi yang diajukan oleh
Penyedia Jasa Pengawasan atau Manajemen Konstruksi kepada Pemerintah pusat atau
Pemerintah Daerah sesuai kewenangannya melalui
sistem elektronik yang diselenggarakan
oleh Pemerintah Pusat, berdasarkan
norma, standar, prosedur, dan
kriteria yang ditetapkan oleh
Pemerintah Pusat.
(3) Surat pernyataan kelaikan
fungsi sebagaimana dimaksud pada ayat
(2) diterbitkan setelah inspeksi tahapan terakhir sebagaimana dimaksud dalam pasal 368 ayat (4) huruf d
yang menyatakan bangunan gedung memenuhi
standar teknis bangunan gedung.
(4) Penerbitan sertifikat laik fungsi bangunan
gedung dilakukan bersamaan dengan
penerbitan surat bukti kepemilikan
bangunan gedung.
(5) Pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan
secara berkala pada bangunan gedung harus dilakukan untuk memastikan bangunan gedung tetap memenuhi persyaratan
laik fungsi.
(6) Dalam pemanfaatan bangunan gedung, pemilik dan/atau pengguna
bangunan gedung mempunyai hak dan kewajiban sebagaimana
diatur dalam Undang-Undang ini.
Pasal
37A
Ketentuan lebih lanjut
mengenai perencanaan, pelaksanaan,
pengawasan dan pemanfaatan bangunan gedung diatur dalam Peraturan Pemerintah.
Ketentuan
Pasal 39 diubah sehingga berbunyi
sebagai
berikut:
Pasal
39
(1) Bangunan
gedung dapat dibongkar apabila:
a.
tidak laik fungsi dan tidak dapat
diperbaiki;
b.
berpotensi menimbulkan
bahaya dalam pemanfaatan bangunan
gedung dan/atau lingkungannya;
c.
tidak memiliki Persetujuan
Bangunan Gedung;
atau
(2) Bangunan gedung yang dapat dibongkar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dan huruf b ditetapkan oleh Pemerintah pusat atau pemerintah Daerah sesuai dengan kewenangannya berdasarkan hasil pengkajian teknis dan berdasarkan norma, standar, prosedur, dan kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat.
(3) Pengkajian
teknis bangunan gedung sebagaimana dimaksud pada ayat (2), kecuali
untuk rumah tinggal, dilakukan oleh
pengkaji teknis.
(4) Pembongkaran bangunan gedung yang
mempunyai dampak luas terhadap
keselamatan umum dan lingkungan harus dilaksanakan
berdasarkan rencana teknis pembongkaran
yang telah disetujui oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah sesuai dengan kewenangannya berdasarkan norma, standar,prosedur, dan kriteria yang ditetapkan oleh Pemerintah Pusat.
(5)
Ketentuan lebih lanjut
mengenai tata cara pembongkaran
bangunan gedung sebagaimana dimaksud
pada ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4) diatur dalam Peraturan Pemerintah.
Pasal 40
(2) Dalam penyelenggaraan bangunan
gedung, pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban:
a.
menyediakan rencana teknis bangunan gedung yang memenuhi standar teknis
bangunan gedung yang ditetapkan sesuai dengan fungsinya;
b.
memiliki Persetujuan Bangunan
Gedung;
c.
melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis;
d.
mendapat pengesahan dari
pemerintah pusat atas perubahan rencana teknis bangunan gedung yang terjadi pada tahap pelaksanaan bangunan; dan
e. menggunakan
penyedia jasa perencana, pelaksana, pengawas, dan
pengkajian teknis yang memenuhi syarat
sesuai dengan ketentuan
peraturan
perundang-undangan untuk melaksanakan pekerjaan terkait bangunan gedung.
Pasal 45
1) Sanksi administratif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 44 dapat
berupa:
a.
peringatan tertulis;
b.
pembatasan kegiatan pembangunan;
c.
penghentian sementara atau
tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan ;
d.
penghentian sementara atau tetap
pada pemanfaatan bangunan gedung;
e.
pembekuan persetujuan bangunan
gedung;
f.
pencabutan persetujuan
bangunan gedung;
g.
pembekuan sertifikat laik
fungsi bangunan gedung;
h.
pencabutan sertifikat laik fungsi bangunan gedung; atau
i.
perintah pembongkaran bangunan
gedung.
Pasal 46
(1) Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan
gedung yang tidak memenuhi ketentuan
dalam Undang-Undang ini diancam dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun
atau denda paling banyak 1O% (sepuluh per seratus) dari nilai bangunan jika karenanya mengakibatkan kerugian harta
benda orang lain.
(2) Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan
gedung yang tidak memenuhi ketentuan
dalam Undang-Undang ini diancam dengan pidana penjara paling lama 4
(empat) tahun atau denda paling banyak
15% (lima belas per seratus) dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan kecelakaan bagi orang lain yang
mengakibatkan cacat seumur hidup.
(3) Setiap pemilik dan/atau pengguna bangunan
gedung yang tidak memenuhi ketentuan
dalam Undang-Undang ini diancam dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan denda paling banyak 2O% dua puluh
per seratus) dari nilai bangunan gedung jika karenanya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.
(4) Dalam proses peradilan atas tindakan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat
(2), dan ayat (3), hakim memperhatikan pertimbangan
dari Profesi Ahli.
(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai kriteria, jenis, besaran dan tata cara pengenaan sanksi sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) diatur dalam Peraturan Pemerintah.